De la maison de repos des sportifs au tiers-lieu de demain

Antoine : Alors aujourd'hui, on plonge dans l'histoire et surtout dans l'avenir d'un lieu assez incroyable dans le Sud de la France, le château de Boisseron. Faut imaginer un château dont les premières pierres remontent au XIIe siècle, mais qui est resté comme ça à l'abandon pendant 15 ans, 15 longues années. La nature a un peu repris le dessus, les murs sont marqués par le temps, les dégradations, et pourtant c'est le cœur d'un projet de renaissance assez fou. C'est ce projet de requalification du château, de son parc et de ses dépendances là-bas dans l'Hérault, pas loin de Montpellier et Nîmes, qu'on va explorer ensemble. Et pour ça, on a une base solide : un dossier officiel, celui qui a été préparé pour une Déclaration d'Utilité Publique. L'objectif, il est clair : on veut comprendre les enjeux, les détails de ce qui est prévu comme transformation et puis aussi pourquoi on en arrive à parler d'expropriation.

Barbara : L'expropriation, c'est un outil juridique en fait. Ça permet à une collectivité de réaliser des projets qui sont jugés importants pour tout le monde, pour l'intérêt général, et ça peut aller jusqu'à l'expropriation si on n'arrive pas à se mettre d'accord à l'amiable pour acheter les terrains. Ce qui a l'air d'être un peu le cas ici. Mais attention, c'est une procédure qui est très encadrée, hein. Il y a une enquête publique obligatoire pour que tout le monde soit informé et puisse donner son avis.

Antoine : D'accord. OK, le cadre juridique est posé. Mais le lieu, le lieu en lui-même ?

Barbara : Il y a un pont romain, des restes de remparts, d'anciennes portes. C'est un village fortifié à l'origine, XIe-XIIe siècle.

Antoine : Et ce château alors, on sait depuis quand il est là ?

Barbara : La première mention écrite, c'est 1110. Donc oui, ça remonte ! Il a appartenu à plein de familles différentes au fil du temps : les Bermont, les Gondin, Le Secq, Galard, Moig, Silol...

Antoine : Une longue histoire !

Barbara : Oui, et il n'a pas toujours eu la même tête. On a un plan de 1620 qui le montre différent. Puis il y a eu un gros incendie en 1871 qui l'a fait passer d'une forme en U à une forme en L. Après ça, des transformations néoclassiques... Au XXe siècle, il a servi de maison de retraite pour sportifs, puis il a été utilisé pour du tourisme social. Et juste avant la période d'abandon, il y a même eu un projet privé.

Antoine : Un projet immobilier ?

Barbara : C'est ça. 119 logements prévus en 2004 par la société CPI. Mais ça ne s'est pas fait.

Antoine : D'accord. Et c'est là que commence la période noire, les 15 ans d'abandon...

Barbara : Des intempéries, mais aussi beaucoup de vandalisme, des vols, des squats, et puis ce phénomène : l'urbex, l'exploration urbaine.

Antoine : Oui, les gens qui visitent des lieux abandonnés.

Barbara : C'est ça. Et souvent ça laisse des traces : des tags, de la casse. Le dossier mentionne aussi un incendie assez grave en 2014 dans l'aile Nord. Il y a des photos de 2020 qui montrent vraiment l'étendue des dégâts : la toiture, les planchers, les façades... Tout était très abîmé. 15 ans sans entretien, ça ne pardonne pas, surtout sur un bâtiment aussi ancien. Mais le propriétaire actuel, il a fait des travaux récemment, non ? Le dossier le dit.

Antoine : Oui. Alors ça, c'est un point un peu compliqué. Le propriétaire actuel, CPI, a effectivement commencé des choses fin 2022. D'abord du défrichage. Puis plus récemment, il y a eu des interventions sur la toiture, un nettoyage des façades. Mais le problème, c'est que la mairie, elle n'a eu que peu d'infos, juste une déclaration préalable (une DP) pour la toiture, comme une autorisation pour des petits travaux. En gros, du coup, on ne sait pas exactement dans quel état précis est le château aujourd'hui après ces travaux partiels.

Barbara : D'accord. C'est un peu flou.

Antoine : Oui. Ce qui est sûr par contre, c'est que le domaine, lui, est resté d'un seul bloc : 7 hectares et demi. Il n'a jamais été découpé. Il y a la partie sud avec le château et les dépendances, et la partie nord, c'est le grand parc avec le bassin, la maison du gardien, les anciennes serres et une passerelle sur la rivière, la Bénovie, qui relie les deux.

Barbara : Bon, cet état de délabrement avancé, même avec quelques travaux récents dont on ne mesure pas bien l'ampleur, c'est déjà un souci en soi. Mais j'imagine que le projet s'inscrit dans un contexte plus large pour le village.

Antoine : Exactement. C'est ce que le dossier met en avant pour justifier l'utilité publique. Boisseron, c'est un village qui a beaucoup grandi. La population a doublé depuis 1990.

Barbara : Ah oui, quand même !

Antoine : Oui, et comme souvent dans ces cas-là, ça s'est fait par étalement urbain, des nouveaux quartiers en périphérie. Pendant ce temps, le centre ancien, le cœur historique, lui, il a eu tendance à perdre de sa vitalité.

Barbara : Et le château abandonné en plein milieu, ça n'aide pas, j'imagine. C'est un peu le symbole de ce centre qui décline. Le dossier utilise même l'expression « point noir urbain ».

Antoine : Carrément.

Barbara : Oui, et il liste plusieurs problèmes spécifiques à ce cœur de village. D'abord, pas mal de logements anciens qui sont vides. Ensuite, un manque criant de logements sociaux.

Antoine : Ah, les chiffres sont donnés ?

Barbara : Oui : 0,2 % de logements sociaux sur la commune, c'est quasiment rien ! Et plus généralement un manque de logements abordables alors que la majorité des gens sont propriétaires (77 %). Et cette tension sur le logement social, elle est générale dans le Pays de Lunel. Le dossier dit qu'il y a 8 demandes pour un seul logement social attribué. C'est énorme.

Antoine : D'accord. Gros problème de logement. Et quoi d'autre ?

Barbara : L'autre gros point noir, c'est le stationnement. C'est un vrai casse-tête. Plus de la moitié des ménages ont deux voitures ou plus...

Antoine : ...et dans des rues médiévales.

Barbara : Voilà, ce n'est pas du tout adapté. Du coup, ça stationne n'importe comment, c'est le stationnement sauvage. L'accès est difficile, même pour les secours ou pour aller à l'église. Il y avait une solution temporaire, une convention pour 20 places sur un terrain privé, mais elle se termine cette année, donc ça va être pire.

Antoine : Aïe ! Et au niveau de la vie du village ?

Barbara : Ben, il manque un vrai lieu central, un espace public sympa où les gens peuvent se retrouver, surtout dans ce centre ancien. Le parc du château, lui, il est fermé.

Antoine : Donc pas d'espace vert accessible au centre.

Barbara : Non. Et enfin, il y a ce problème de porosité urbaine. Le domaine du château est immense, il occupe 35 % du centre historique.

Antoine : Un tiers du centre !

Barbara : Oui. Et du coup, littéralement, ça bloque la circulation douce, les cheminements piétons.

Antoine : OK, on voit bien le tableau : logement, stationnement, pas d'espace public central... Le projet de requalification vise à répondre à tout ça, j'imagine.

Barbara : Oui, c'est exactement ça. Les objectifs du projet sont une réponse point par point. L'idée numéro 1 : ouvrir le site, casser cette coupure, reconnecter les parties du village.

Antoine : Et ensuite ?

Barbara : Ensuite, créer du logement : 29 logements au total, en visant une mixité de logements abordables et de logements sociaux, avec une attention particulière pour les seniors. Et puis ouvrir le parc au public, ça c'est un objectif majeur : en faire un vrai poumon vert, un îlot de fraîcheur pour tous les habitants.

Antoine : Et pour les problèmes très concrets comme les voitures ?

Barbara : Le projet prévoit 119 places de parking. C'est beaucoup, dont 49 qui seraient publiques. Ça devrait vraiment soulager le centre du village.

Antoine : Et il y a aussi une dimension culturelle et économique ?

Barbara : Oui, l'idée c'est aussi d'injecter de la vie, de créer de l'activité avec un tiers-lieu, un espace de travail et de création partagé et une manufacture théâtrale. Tout ça, ça s'inscrit dans une logique qu'on appelle « la ville sur la ville ». Plutôt que de construire toujours plus loin, on redynamise le centre existant, on lutte contre l'étalement urbain.

Antoine : C'est un programme très complet. Est-ce que cette approche a été reconnue, soutenue ?

Barbara : Oui, apparemment l'État a mis la main à la poche via le Fonds Friche. C'est une aide spécifique pour réhabiliter justement ce genre de site abandonné : près de 600 000 €.

Antoine : Ah oui, c'est significatif.

Barbara : Et bien sûr, comme on touche à un site historique, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (l'ABF) sera crucial. Il veille au respect du patrimoine.

Antoine : Alors, si on rentre un peu plus dans le détail de ce projet, il est basé sur un scénario précis élaboré par des architectes ?

Barbara : Oui, c'est ça. Le projet retenu s'inspire de ce qu'ils appellent le Scénario 5, proposé par le cabinet KVA Architectes. L'idée, c'est vraiment ce programme mixte : logement, équipement public, activité... Une vraie greffe sur le village.

Antoine : Commençons par le morceau de choix : le château lui-même. 1 800 m² à réhabiliter. Qu'est-ce qu'on y ferait ?

Barbara : Le château deviendrait ce fameux tiers-lieu, un espace partagé un peu hybride. Le projet l'organise autour de trois grands pôles : une manufacture théâtrale pour la création de spectacles, une école orientée cinéma et médias, et un laboratoire d'initiatives éco-citoyennes. La surface de plancher développée (la SDP, comme disent les pros, c'est la surface utile), elle est bien d'environ 1 800 m².

Antoine : Un tiers-lieu dans un château du XIIe siècle, ce n'est pas banal ! Comment tout ça s'organiserait à l'intérieur ?

Barbara : Le projet donne une répartition par étage :

• Au rez-de-chaussée : ce serait plutôt l'accueil, les espaces ouverts au public, une grande salle d'honneur qui pourrait servir à la mairie et au tiers-lieu, des salles pour des ateliers, des expos, des conférences et une partie cuisine traiteur pour les événements.
• Au premier étage : on trouverait le cœur des activités créatives et de formation. Un plateau pour le cinéma et la TV, des salles de montage, un studio d'animation, des salles de cours, les bureaux des différents pôles.
• Au deuxième étage : ce sera un mix d'un côté d'hébergement temporaire (une dizaine de chambres pour des artistes en résidence et des stagiaires) et de l'autre, un espace de coworking, une bibliothèque, un studio radio et même un deuxième plateau technique. L'idée, c'est d'avoir un lieu qui vit avec des usages variés.

Antoine : C'est dense ! Et autour du château, il y a toutes ces dépendances, ces annexes. Qu'est-ce qu'elles deviennent ?

Barbara : Alors là, le projet fait un tri. Certaines annexes, jugées sans grand intérêt historique ou vraiment trop en ruine, seraient démolies. Ça permettrait de dégager de l'espace, d'amener de la lumière. D'autres seraient conservées, réhabilitées, voire reconstruites en partie pour y créer des logements.

Antoine : Justement, les logements : on a dit 29 au total. On en sait un peu plus sur leur type et leur répartition ?

Barbara : Oui, le projet détaille ça. Il y aurait deux grands volets :

1. 19 logements abordables : ce n'est pas du logement social au sens strict, mais vendu ou loué à des prix maîtrisés pour des familles, des jeunes ménages. Ce serait un mélange de réhabilitation d'une annexe existante et d'un bâtiment neuf, plutôt des grands logements (du T3 au T5) avec des jardins ou des terrasses.
2. 10 logements sociaux pour seniors : aménagés dans un autre bâtiment réhabilité à l'est, essentiellement des T2 et T3 avec des espaces communs. Le dossier parle de « maison en partage » ou de colocation senior. Ça répond bien aux besoins identifiés de logements adaptés sociaux.

Antoine : Très bien. Et ce fameux problème de stationnement : 119 places. Comment seraient-elles intégrées ? On n'imagine pas un parking en bitume au pied d'un château.

Barbara : Non non, l'idée c'est justement d'éviter ça. Le concept, c'est le « parc vert » avec deux zones de stationnement principales. Au lieu du bitume, on utilise des revêtements perméables qui laissent l'eau s'infiltrer : des graviers stabilisés type clapissettes ou des dalles avec de l'herbe qui pousse dedans. On plante beaucoup d'arbres, l'éclairage est solaire. Il faut quand même noter qu'une partie est en zone inondable, donc il y a des précautions à prendre pour gérer les crues de la Bénovie.

Antoine : Et où seraient ces places ? Pour qui ?

Barbara : Il y aura une grande zone à l'est avec une centaine de places. Là-dessus, 58 seraient réservées pour les habitants des nouveaux logements et 42 seraient publiques pour les visiteurs, les usagers du tiers-lieu et les habitants du centre. Une plus petite zone à l'ouest proposera 19 places plutôt pour le tiers-lieu, le théâtre et encore quelques places publiques ou pour les résidents du centre. L'objectif, c'est vraiment de libérer les rues du vieux village.

Antoine : OK. Donc on a le tiers-lieu dans le château, les logements dans les annexes et les neufs, le parking... Y a-t-il d'autres équipements prévus ?

Barbara : Oui, une nouvelle construction est prévue spécifiquement pour la manufacture théâtrale à l'ouest du château : une salle de 70 places environ, conçue pour les répétitions mais aussi pour accueillir des petites formes de spectacle. Elle serait intégrée au terrain, un peu semi-enterrée. Et un autre petit bâtiment existant à l'est serait réhabilité pour devenir un atelier d'artiste ou une boutique éphémère pour animer le site.

Antoine : Et le grand parc au nord, les 5 hectares et demi ? Il s'ouvre enfin !

Barbara : Ah oui, ça c'est un des gros points forts du projet. Ce parc devient un parc public ouvert à tous gratuitement pendant la journée. L'idée c'est d'abord de préserver ce qui existe : il y a plus de 30 essences d'arbres différentes, c'est un Espace Boisé Classé (EBC), donc protégé. Mais on va y créer des chemins pour se promener, le traverser, le connecter au quartier autour et à la future voie verte qui doit passer à proximité.

Antoine : Et les bâtiments qui sont dans ce parc, la maison du gardien, les serres ?

Barbara : Eux aussi sont réhabilités ! Ils serviraient au pôle éco-citoyen du tiers-lieu. On pourrait y faire de la promotion des circuits courts, imaginer des jardins partagés, des animations nature. Le dossier évoque même la possibilité d'une guinguette l'été. Le grand bassin serait remis en eau et entretenu, les berges de la rivière seraient aménagées. C'est vraiment l'idée d'en faire un lieu de vie, de nature, de découverte. Et la circulation générale autour serait aussi repensée pour bien desservir le nouveau site et en même temps mieux contourner le cœur médiéval.

Antoine : Bon, sur le papier, c'est un projet vraiment très complet, très intégré. Mais tout ça, ça dépend de la capacité de la commune à devenir propriétaire. Et c'est là qu'on revient à la DUP et à l'expropriation.

Barbara : Oui, apparemment les discussions à l'amiable avec le propriétaire actuel, CPI, n'ont pas abouti. Le dossier explique que le gérant précédent de la société était vendeur, mais il est décédé et avec la nouvelle direction, ça coince. Donc face à ce blocage, la procédure de DUP est présentée comme la seule voie possible pour réaliser le projet, même si la porte reste ouverte à un accord amiable.

Antoine : Oui, le dossier le précise, la négociation amiable reste toujours possible même une fois la procédure lancée. Mais la DUP donne un cadre pour avancer si ça reste bloqué.

Barbara : Concrètement, ça se passe comment ? Qui fait quoi ?

Antoine : Alors, c'est la commune de Boisseron qui est à l'initiative du projet, mais pour l'acquisition des terrains, elle a mandaté l'EPF d'Occitanie (l'Établissement Public Foncier). C'est un organisme public qui aide les collectivités à acheter du foncier pour leurs projets. Donc c'est l'EPF qui serait officiellement l'expropriant.

Barbara : Et les étapes ?

Antoine : Ça commence par le dépôt de ce dossier pour demander la DUP. Ensuite, il y a l'enquête publique : le dossier est consultable, les gens peuvent donner leur avis. Un commissaire enquêteur indépendant analyse tout ça et donne ses conclusions. C'est sur la base de tout ça que le préfet prend sa décision : il signe ou non l'arrêté de Déclaration d'Utilité Publique.

Barbara : Et si la DUP est accordée ?

Antoine : En même temps ou juste après, il y a une autre enquête, l'enquête parcellaire, pour identifier très précisément les terrains et les propriétaires concernés. Si la DUP est validée, le préfet prend un autre arrêté dit de cessibilité. C'est cet arrêté qui permet à l'EPF de devenir propriétaire. Si on n'arrive pas à s'entendre sur le prix à l'amiable, c'est le juge de l'expropriation (un juge spécialisé) qui fixe l'indemnité. Il se base sur une évaluation faite par les services de l'État (la Direction de l'Immobilier de l'État, la DIE, qu'on appelait avant les Domaines).

Barbara : C'est quand même une procédure assez lourde qui touche au droit fondamental de propriété. Comment on justifie ça ?

Antoine : C'est tout l'enjeu de la DUP. La loi et la jurisprudence (il y a un vieil arrêt connu, Ville Nouvelle-Est) exigent de faire un bilan : il faut peser le pour et le contre. Les avantages du projet pour la collectivité doivent être nettement supérieurs à ses inconvénients. Le dossier essaie de faire cette démonstration.

Barbara : Quels sont les inconvénients mis en avant ?

Antoine : Le premier, c'est l'atteinte à la propriété privée, évidemment. Ensuite, les nuisances pendant les travaux. Il y a aussi une possible augmentation de la circulation, même si le projet prévoit de la gérer. Et puis le coût financier de l'opération, même s'il est en partie couvert par des subventions et que les coûts seront partagés entre les différents volets du projet.

Barbara : D'accord. Et en face, les avantages ? Qu'est-ce qui fait pencher la balance selon le dossier ?

Antoine : Alors là, la liste est longue ! Ça reprend tous les objectifs qu'on a vus : recomposer le cœur de village, le redynamiser, améliorer l'attractivité de Boisseron, recoudre le tissu urbain, améliorer la perméabilité, répondre aux besoins urgents de logements sociaux et abordables, lutter contre l'étalement urbain en densifiant le centre, sauvegarder un patrimoine historique majeur qui se dégradait, créer ce fameux poumon vert accessible à tous avec l'accès à la rivière, apporter enfin une solution au problème de stationnement, favoriser la cohésion sociale avec des lieux de rencontre, créer de l'activité économique, de la culture, des emplois... Et puis c'est aussi l'occasion de mobiliser des fonds publics spécifiques comme le Fonds Friche.

Barbara : Donc si on essaie de synthétiser, on passerait d'un site historique magnifique mais en ruine et abandonné qui pose problème au village, à un nouveau cœur de ville vivant, ouvert, qui mélange plein de fonctions : habiter, travailler, se cultiver, se promener... C'est une sacrée transformation qui est visée !

Antoine : C'est exactement ça. Le dossier défend l'idée d'un intérêt général très fort parce que le projet apporte une réponse globale et intégrée à plein de problèmes locaux qui ont été clairement identifiés : des problèmes urbanistiques, sociaux, patrimoniaux, environnementaux, économiques. Face à ça, l'inconvénient principal, c'est l'expropriation, l'atteinte à la propriété. Mais elle est présentée comme justifiée d'une part parce que la négociation amiable a échoué, et d'autre part à cause de l'importance stratégique de ce projet pour l'avenir de la commune.

Barbara : Et pour conclure, le dossier pose une question intéressante qui dépasse le seul cas de Boisseron. Il demande en substance : est-ce que ce type de projet mixte qui mélange logement social, culture, écologie dans un lieu historique fort pourrait être un modèle ? Un modèle pour revitaliser d'autres vieux villages qui connaissent les mêmes problèmes : des centres qui se vident, un besoin de se renouveler... C'est une bonne question pour réfléchir : est-ce que l'avenir de nos cœurs de village anciens passe par ce genre de projet ambitieux, multifonctionnel, même si ça bouscule un peu les habitudes et parfois la propriété privée ? Une question à méditer.